0031-TST-2026-R-00170

República Dominicana PODER JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS DEPARTAMENTO CENTRAL Resolución núm. 0031-TST-2026-R-00170 Expediente núm. 2 Solicitante: Recurso Jurisdiccional _____________________________________________________________________________________ Dios, Patria y Libertad EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA En Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional, capital de la República Dominicana, a los veintisiete (27) días del mes de abril del año dos mil veintiséis (2026), años 183° de la independencia y 163° de la restauración, EL TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS, DEPARTAMENTO CENTRAL, situado en la esquina formada por las avenidas Independencia y , Distrito Nacional, regularmente constituido por los magistrados YOALDO HERNÁNDEZ PERERA quien preside, MERCEDES PERALTA CUEVAS y JUAN DOMINGO MÉNDEZ QUEZADA, asistidos de la secretaria infrascrita, en su despacho, ha dictado, en atribuciones administrativas, la presente resolución.

Con motivo del recurso jurisdiccional incoado, mediante instancia de fecha 29 de diciembre del 2025, por la ciudadana , de generales de constan, debidamente representada por el letrado , de generales profesionales que constan, en contra de la resolución número DNRT-R-2025-00234 dictada, en fecha 24 de noviembre del 2025, por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, la cual, a su vez, rechazó el recurso jerárquico interpuesto en contra de la decisión original del Registro de Títulos de Santo Domingo, que rechazó la solicitud primigenia relativa a emisión de duplicado de constancia anotada y transferencia.

El inmueble que sirve de objeto al proceso se contrae al siguiente: solar núm. 03, manzana 1448, d.c. 03 Distrito Nacional.

SÍNTESIS DEL CASO El presente caso se origina en la imposibilidad de formalizar, ante el órgano registral competente, la transferencia del inmueble adquirido por la hoy recurrente, […], de parte de la sociedad & Asociados, S.A., representada por . Dicha sociedad fue constituida exclusivamente para la construcción del proyecto Residencial Gabriela II, cuyos apartamentos fueron vendidos y transferidos a sus respectivos adquirentes, con excepción del correspondiente a la recurrente. La imposibilidad de materializar esta última transferencia se debe a que la compañía vendedora carece de registro mercantil, circunstancia explicable por haber sido constituida con anterioridad a la institucionalización del sistema de registro en la Cámara de Comercio y Producción. Ante esta situación, la recurrente ha acudido a esta jurisdicción mediante el presente recurso, a fin de que, a través de una valoración probatoria más profunda, se viabilice la transferencia del derecho de propiedad de que se trata.

CRONOLOGÍA En fecha 30 de septiembre del 2025, el Registro de Títulos de Santo Domingo rechazó la solicitud original de emisión de duplicado por pérdida y transferencia a favor de la hoy recurrente.

Inconforme con el rechazo de la mencionada solicitud, prescindiendo del recurso de reconsideración, la parte interesada acudió directamente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos a través de un recurso jerárquico, el cual fue, igualmente, rechazado.

El dispositivo de esta segunda decisión de rechazo es el siguiente: “PRIMERO: En cuanto a la forma, declara regular y válido el presente Recurso Jerárquico; por haber sido interpuesto en tiempo hábil y de conformidad con la normativa procesal que rige la materia. SEGUNDO: Respecto al fondo, rechaza el recurso jerárquico, interpuesto por la señora contra el oficio núm. ORH- 4, de fecha treinta (30) del mes de septiembre del año dos mil veinticinco (2025), emitido por el Registro de Títulos de Santo Domingo; relativo al expediente registral núm. 081; y, en consecuencia, confirma la calificación negativa otorgada por el órgano registral, por motivos distintos. TERCERO: Ordena al Registro de Títulos de Santo Domingo, a cancelar el asiento registral contentivo de la anotación del presente Recurso Jerárquico. CUARTO: Ordena la notificación de la presente Resolución a las partes envueltas, para fines de lugar”.

No conforme tampoco con el rechazo de su solicitud en sede registral de alzada, la parte interesada lanzó el recurso jurisdiccional que centra nuestra atención; y, mediante auto de asignación dictado en fecha 08 de enero del 2026 por el órgano de la Presidencia de este colegiado, fue asignado el conocimiento del recurso jurisdiccional en cuestión a la terna integrada por los jueces mencionados en el frontispicio de esta decisión.

PRETENSIONES SOMETIDAS La parte recurrente sometió las siguientes conclusiones al escrutinio del tribunal: “PRIMERO: Que el Tribunal de Tierras del Distrito Nacional, en materia Administrativa y apegada con la ley 108-05 de Registro inmobiliario, declare como bueno y valido en cuanto a la forma, el presente Recurso Jurisdiccional, por haber sido interpuesto dentro del plazo establecido de la ley. SEGUNDO: En cuanto al fondo, ACOGER la impugnación del recurso de jerárquico del Oficio No. ORH- 4 081), de fecha 03 de septiembre del año 2025, por haber sido subsanado todos los documentos del proceso de interposición de recurso jurisdiccional y los motivos que dieron lugar al rechazo. TERCERO: Que dicho Certificado de Titulo del inmueble que se describe a continuación: “inmueble identificado como: solar 3, manzana 1448, dc 01, apartamento d-2, segunda planta del condominio residencial Gabriel ii, matricula no. con una superficie de 135.56 metros cuadrados, ubicado en santo domingo, amparado en el certificado de título matrícula no. , emitida por el registrador de títulos de santo domingo”, sea transferido a nombre de la señora (Compradora), por cumplir con cada uno de los requisitos establecidos en la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario. CUARTO: declarar de oficio las costas del procedimiento”.

PRUEBAS APORTADAS Como aval a sus pedimentos, la parte recurrente aportó: 1. Resolución no. DNRT-R-2025- 00234, de fecha 24/11/2025, emitida por la Dirección Nacional de Registro de Títulos y transferencia por pérdida de la matrícula no. , el cual se entregó en fecha 05/12/2025 al señor ; 2. Contrato de venta suscrito entre la compañía & Asoc., S.A. y la señora , de fecha 15 del mes de agosto del año 1999, notariado por el Dr. , abogado notario público de los del número del Distrito Nacional; 3. Copia Acto Auténtico no. 28/2024, de fecha nueve (09) del mes de noviembre del año dos mil veinticuatro (2024), instrumentado por el Dr. , abogado notario público de los del número del Distrito Nacional, matrícula no. 1408; 4. Original de la compulsa notarial del Acto Auténtico no. 28/2024, de fecha nueve (09) del mes de noviembre del año dos mil veintitrés (2023), instrumentado por el Dr. , abogado notario público de los del número del Distrito Nacional, matrícula no. 1408, debidamente legalizada por ante la Procuraduría General de la República; 5. Copia de la Asamblea General Constitutiva de Accionistas de la compañía & Asociados, S.A., de fecha 15 del mes de abril del año 1999, cuando se constituyó la compañía y que no existía la Cámara de Comercio, sino que se formó de acuerdo al código de la época; 6.

Copia de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la compañía & Asociados, S.A., de fecha 15 del mes de abril del año 2023, debidamente notariada, legalizada y registrada en el Ayuntamiento del Distrito Nacional, para confirmar la venta del inmueble; 7. Lista de suscriptores de la compañía & Asociados, S.A.; 8.

Certificación no. CERT/1178766/2024 de la Cámara de Comercio y Producción de Santo Domingo, explicando que esta compañía nunca fue registrada en esa institución, ya que para ese tiempo 1998-1999 no existía la Cámara de Comercio y Producción de Santo Domingo; 9. Certificación no. ALLM-UR-no. 4807955, de fecha 04 del mes de agosto del año 2025, emitida por la Dirección General de Impuestos Internos donde se le dio de baja a la entidad & Asociados, S.A., por estar en incumplimiento por un período de mayo de cinco años; 10. Certificación no. ALSCA/UR no. 2347582, de fecha 11-02- 2021, emitida por la Dirección General de Impuestos Internos; 11. Publicación de pérdida de certificado de título en el periódico El Nuevo Diario; 12. Recibo de pago por la suma de RD$50,211.12 por ante la Dirección General de Impuestos Internos, por concepto de transferencia; 13. Certificación del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI); 14. Copia de cédula del abogado apoderado Dr. ; 15. Copia de la cédula a nombre de ; 16. Copia de la cédula de identidad y electoral a nombre de ; 17. Poder de representación suscrito entre la señora y el Dr. , de fecha 02 del mes de noviembre del año 2023, notariado por el Dr. , abogado notario público, matrícula no. 1408, para realizar todas las actuaciones del proceso.

DELIBERACIÓN SOBRE EL RECURSO JURISDICCIONAL TOMANDO EN CONSIDERACIÓN QUE: 1.- Este Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha sido apoderado del recurso jurisdiccional incoado, mediante instancia de fecha 29 de diciembre del 2025, por la ciudadana , de generales de constan, debidamente representada por el letrado , de generales profesionales que constan, en contra de la resolución número DNRT-R-2025-00234 dictada, en fecha 24 de noviembre del 2025, por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, la cual, a su vez, rechazó el recurso jerárquico interpuesto en contra de la decisión original del Registro de Títulos de Santo Domingo, que rechazó la solicitud primigenia relativa a emisión de duplicado de constancia anotada y transferencia.

2.- Sobre la competencia de este tribunal, ha lugar a retener la misma, en virtud del artículo 78 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, complementado por el artículo 200 y siguientes de la Resolución núm. 787-2022, que instituye el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, conforme a los cuales, en suma, el tribunal llamado a conocer la consabida acción recursiva es el jerárquicamente superior al que emitió la decisión impugnada. En este caso, siendo la resolución recurrida dictada por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, procede, por ser este colegiado el órgano superior a dicha dirección nacional, retener nuestra competencia.

3.- En el ámbito formal, y en ejercicio de la tutela judicial efectiva y el debido proceso previstos en el artículo 69 de la Constitución, cuyo numeral 10 establece que el debido proceso debe ser observado en todas las materias, incluidas las de naturaleza administrativa, procede declarar procedente y válido, en cuanto a su forma, el recurso jurisdiccional objeto de nuestro examen. Ello, en virtud de que, según lo acreditado en el expediente, dicho recurso fue interpuesto de conformidad con los principios y normas del ordenamiento procesal aplicables a la materia en cuestión.

4.- La parte recurrente sostiene, en apretada síntesis, que en aplicación del principio de asesoramiento previsto en la Ley núm. 107-13 sobre Derechos de las Personas en sus Relaciones con la Administración y de Procedimiento Administrativo, la Dirección Nacional de Registro de Títulos le exhortó a canalizar su solicitud conforme al artículo 62, párrafo III, del Reglamento General de Registro de Títulos (Res. núm. 788-2022), que prevé la judicialización del asunto cuando la solicitud no pueda ser acogida en sede registral. Alega, además, que los actos y documentos depositados fueron debidamente subsanados conforme a la Ley núm. 108-05; sin embargo, su solicitud fue rechazada por el órgano registral debido a que la sociedad vendedora & Asociados, S.A., representada por , no figura registrada en la Cámara de Comercio y Producción de Santo Domingo, situación atribuida a que dicha compañía fue constituida con anterioridad a la instauración del sistema de registro mercantil. Añade que, aun cuando adquirió el inmueble, la transferencia no ha podido materializarse —entre otras razones, por el extravío de la constancia correspondiente— lo que ha motivado la interposición del presente recurso jurisdiccional a fin de regularizar la situación jurídica y viabilizar la transferencia del derecho de propiedad.

5.- Mediante el escrutinio probatorio de rigor, este órgano inmobiliario ha retenido los siguientes eventos relevantes para la solución de la acción recursiva sometida a nuestra consideración en esta oportunidad: A.- Que la compañía y Asociados, S.A., actualmente figura como titular registral del inmueble con la siguiente descripción catastral: solar núm. 03, manzana 1448 del d.c. 01, matrícula , debidamente corroborado en el sistema instalado en esta Jurisdicción Inmobiliaria para consultas documentales, constatando la vigencia, o no vigencia, de los documentos aportados y derechos invocados por las partes.

B.- Que la referida razón social vendió a la hoy recurrente, ciudadana , el inmueble descrito precedentemente, tal como pone de relieve la valoración del contrato suscrito, en fecha 15 de agosto del 1999, entre dicha entidad y la recurrente, así como la constancia del pago de los impuestos de rigor.

C.- Que la consabida compañía se constituyó con anterioridad a la institucionalización del sistema de registro en la Cámara de Comercio y Producción, lo cual se determina mediante los documentos que obran en el expediente.

D.- Que la constancia anotada matrícula , que ampara los derechos sobre el inmueble envuelto se extravió, tal como da cuenta la declaración jurada suscrita, en fecha 09 de noviembre del 2024, por la compañía y Asociados S.A. representada por su presidente el señor , ante el abogado notario , de los del Número para el Distrito Nacional.

E.- Que, a fines de transferir el inmueble comprado a su favor, la hoy recurrente, ciudadana , sometió ante el órgano registral tal pretensión, la cual fue rechazada, tanto ante el Registro de Títulos de Santo Domingo como ante la Dirección Nacional de Registro de Títulos, porque, en suma, la entidad vendedora no tiene registro mercantil, tal como revelan las decisiones de los mencionados órganos administrativos, las cuales forman parte del expediente.

F.- Que, no conforme con el rechazo de su pretensión, la parte interesada ha recurrido jurisdiccionalmente ante este colegiado, siendo dicha acción recursiva la que centra nuestra atención en esta oportunidad.

6.- A partir de las situaciones indicadas ut supra, este colegiado examina que, efectivamente, para rechazar el recurso jerárquico, la Dirección Nacional de Registro de Títulos sostuvo lo siguiente: “Que, partiendo de lo anterior, se constata que la entidad & Asoc., S.A., al momento de suscribir los actos bajo firma de fecha 10 de mayo del año 2024 y 20 de octubre del año 2025, carecía de personalidad y capacidad jurídica, para efectuar dichos documentos, al no encontrarse matriculada en el Registro Mercantil; que, por los motivos antes expuestos, y dada la imposibilidad de ejecución del expediente que nos ocupa por la vía administrativa, ante la falta de capacidad de la titular registral, & Asoc., S.A., para suscribir actos de la naturaleza que en este recurso se engloban, en atención a que no está debidamente regulada como persona jurídica, y en atención a lo dispuesto por el principio de asesoramiento contenido en la Ley núm. 107-13, sobre los derechos de la persona en sus relaciones con la administración y de procedimiento administrativo, esta Dirección Nacional tiene a bien exhortarle a la parte interesada a realizar su solicitud de acuerdo al artículo 62, párrafo III, del Reglamento General de Registro de Títulos (Resolución núm. 788-2022)”.

7.- Visto lo decidido por las instancias apoderadas en sede registral y examinada la documentación aportada, en el marco del artículo 62, párrafo III, del Reglamento General de Registro de Títulos (Res. núm. 788-2022), que prevé la judicialización del asunto cuando la solicitud no pueda ser acogida administrativamente, este órgano jurisdiccional advierte que, tal como sostiene la parte recurrente ( ), esta adquirió el inmueble de que se trata mediante contrato de compraventa suscrito con la sociedad & Asociados, S.A., representada por . Para dicha adquisición fue concertado en su momento un préstamo con garantía hipotecaria con el Banco Popular Dominicano, gravamen que posteriormente fue cancelado y cuya cancelación fue debidamente asentada ante el Registro de Títulos de la Provincia de Santo Domingo, conforme se verifica en la certificación de acreedor hipotecario correspondiente a la matrícula núm. . Asimismo, consta en el expediente el cumplimiento de las obligaciones fiscales relativas al pago de los impuestos de transferencia.

8.- De lo anterior se desprende que el obstáculo que ha impedido la materialización registral de la transferencia obedece esencialmente a una formalidad administrativa relativa a la ausencia de registro mercantil de la sociedad vendedora. El rechazo de la solicitud de transferencia y de expedición de un duplicado por pérdida resulta comprensible dentro del ámbito de la función calificadora del órgano registral, cuyo examen se circunscribe estrictamente a lo que resulte del expediente y de las reglas del ordenamiento jurídico aplicable. Sin embargo, en sede jurisdiccional los tribunales cuentan con facultades valorativas más amplias, que les permiten apreciar la prueba de manera conjunta y armónica para alcanzar la verdad jurídica y garantizar la realización efectiva de la justicia, salvaguardando tanto los derechos de las partes como la seguridad jurídica.

9.- En ese contexto, esta corporación jurisdiccional constata que la recurrente adquirió el inmueble de buena fe, mediante un contrato jurídicamente válido celebrado con la referida sociedad vendedora. La circunstancia de que dicha entidad carezca de registro mercantil se explica por el hecho de haber sido constituida con anterioridad a la instauración del sistema registral ante la Cámara de Comercio y Producción, lo que evidencia que la irregularidad detectada responde más a un problema de cronología institucional que a un vicio sustancial de la operación jurídica. Además, resulta razonable considerar que la sociedad cumplió la finalidad para la cual fue creada —la construcción y venta del proyecto residencial correspondiente—, no existiendo indicios de que continúe operando ni interés actual en reactivar su actividad societaria.

10.- En tales condiciones, lo que corresponde examinar es la legalidad de la transmisión de propiedad, la cual se perfeccionó mediante el contrato de compraventa aportado al expediente, restando únicamente su materialización en el plano registral. A ello se añade que obra en la glosa procesal la declaración jurada de pérdida de la constancia anotada que acreditaba la titularidad del inmueble, debidamente suscrita por quien corresponde, por lo que procede ordenar la emisión de un duplicado por pérdida, su inmediata cancelación y la expedición del correspondiente certificado de título a nombre de la recurrente.

11.- En sintonía con todo lo anterior, no es ocioso recordar que la Suprema Corte de Justicia ha establecido que la ausencia de registro mercantil al momento de contratar no está sancionada con la nulidad del contrato (3ra. Sala, 18 de mayo de 2011, núm. 21, .

1206), criterio reiterado posteriormente al sostener que tal circunstancia no invalida la personalidad jurídica ni afecta la capacidad de actuar en justicia de quien carezca de dicho registro (1ra. Sala, 31 de agosto de 2021, núm. 292, . 1329). En consecuencia, resulta forzoso convenir en que el mero formalismo relativo al registro mercantil no puede, en las particulares circunstancias del caso, erigirse en obstáculo para el reconocimiento y ejercicio del derecho patrimonial y fundamental de propiedad consagrado en el artículo 51 de la Constitución. Consecuencialmente, una garante administración de justicia sugiere acoger el recurso jurisdiccional sometido a nuestro escrutinio y viabilizar la transferencia del derecho de propiedad a favor de la recurrente, tal como se consignará en la parte dispositiva de la presente decisión.

12.- Decidido el caso, procede instruir al Registro de Títulos para que, antes de ejecutar la presente decisión, revise la vigencia de los derechos envueltos y, en caso de surgir algún impase en la ejecución producto de dicha revisión, pedir a este órgano juridicial las instrucciones de lugar.

13.- Procede, finalmente, instruir a la secretaría de este tribunal para que dé la publicidad de rigor a la presente decisión, tal como se consignará en la parte dispositiva.

POR TALES MOTIVOS, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, actuando en sede administrativa en nombre de la República y en virtud de la Constitución y de todo el denominado bloque de constitucionalidad, así como en apego a la normativa inmobiliaria (Ley núm. 108-05 y sus reglamentos); RESUELVE PRIMERO: DECLARA bueno y válido, en cuanto a la forma, el recurso jurisdiccional incoado, mediante instancia de fecha 29 de diciembre del 2025 por la ciudadana , de generales de constan, debidamente representada por el letrado , de generales profesionales que constan, en contra de la resolución número DNRT-R-2025-00234 dictada, en fecha 24 de noviembre del 2025, por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, la cual, rechazó el recurso jerárquico interpuesto en contra de la decisión original del Registro de Títulos de Santo Domingo que rechazó la solicitud primitiva relativa a emisión de duplicado de constancia anotada y transferencia; esto así, por haber sido incoada dicha acción recursiva con arreglo a los cánones procedimentales vigentes y aplicables en sede administrativa ante esta Jurisdicción Inmobiliaria.

SEGUNDO: ACOGE, en cuanto al fondo, el recurso administrativo previamente descrito; en consecuencia, REVOCA la citada resolución número DNRT-R-2025-00234 dictada, en fecha 24 de noviembre del 2025, por la Dirección Nacional de Registro de Títulos.

Consiguientemente, ACOGE la solicitud original de emisión de duplicado por pérdida y transferencia de la constancia anotada matrícula , correspondiente al siguiente inmueble: solar 03, manzana 1488, d.c. 01, apartamento D-2, segunda planta, con una superficie de 135.56 metros cuadrados, ubicado en el residencial Gabriela II, ordenando su inmediata cancelación y emisión de un nuevo certificado de título a favor de la recurrente, ciudadana , dominicana, mayor de edad, de estado civil soltera, portadora de la cédula de identidad y electoral núm. .

TERCERO: INSTRUYE al Registro de Títulos Santo Domingo, a fin de que revise la vigencia de los derechos envueltos y solicite a la parte interesada cualquier documentación adicional necesaria, sea para la ejecución de esta decisión o para suplir datos que no consten en ella por error o por no estar consignados en la documentación aportada al Tribunal, siempre que esto fuere necesario para dar cumplimiento a los criterios de especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad que deben caracterizar el registro del derecho inmobiliario.

CUARTO: ORDENA a la secretaria general del Tribunal Superior de Tierras, proceder a la publicación de la presente resolución.

La presente decisión fue firmada digitalmente, a los veintisiete (27) días del mes de abril del año dos mil veintiséis (2026), por los magistrados Yoaldo Hernández Perera, Mercedes Peralta Cuevas y Juan Domingo Méndez Quezada, Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, y por la Dra. , secretaria general del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

Certifico y doy fe que la presente resolución ha sido firmada digitalmente por los jueces y la secretaria que figuran en la estampa.